Vente immobilière : la faculté de rétractation peut bénéficier à un acquéreur professionnel

Vente immobilière : la faculté de rétractation peut bénéficier à un acquéreur professionnel

Vente immobilière : la faculté de rétractation peut bénéficier à un acquéreur professionnel

Date :

Aux termes d’un compromis en date du 13 octobre 2014, la Société M. se portait acquéreur d’une maison d’habitation. Ce compromis lui était notifié le 10 novembre suivant. Conformément aux dispositions de l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), la Société M. exerçait sa faculté de rétractation.

 

Soutenant qu’elle ne pouvait se rétracter en raison de sa qualité de professionnel, les vendeurs ont assigné la Société M. en paiement au titre de la clause pénale.

 

Après avoir essuyé un rejet de leurs demandes auprès des juges du fond, les vendeurs faisaient valoir, devant la Cour de cassation que :

 

  • l’article L. 271-1 du CCH n’offre une faculté de rétractation qu’en présence d’un acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation au profit d’un acquéreur non professionnel. L’intention des parties à l’acte serait ainsi sans incidence sur le champ d’application de ce texte. La Cour d’appel ne pouvait donc pas s’attacher, selon les vendeurs, à la volonté des parties de faire bénéficier la Société M. de la faculté de rétractation alors même cette dernière était un acquéreur professionnel ;

 

  • le simple fait de faire figurer dans une promesse de vente d’un immeuble acceptée par un professionnel de la vente des biens immobiliers, le rappel des dispositions légales relatives au droit de rétractation d’un acquéreur non professionnel, constitue une simple clause de style et ne permet pas de considérer que les parties ont entendu faire bénéficier l’acquéreur d’un quelconque droit de rétractation. D’autant plus que la clause litigieuse stipulait sans équivoque qu’elle ne s’appliquait qu’à un acquéreur non professionnel.

 

Dans son arrêt du 5 décembre 2019, la Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle précise que les parties peuvent conférer contractuellement à un acquéreur professionnel la faculté de rétractation prévue par l’article L. 271-1 du CCH.

 

Ainsi, en dépit de la qualité de professionnel de l’immobilier de l’acquéreur, les vendeurs peuvent sciemment accepter la clause négociée par laquelle ils donnent, ensemble avec l’acquéreur, mandat exprès au notaire de notifier le droit de rétractation de l’article L. 271-1 précité. 

 

Bien plus, les vendeurs ne justifient, en l’espèce, d’aucune erreur sur l’objet de la société acquéreur ni de conditions de négociation et de signature propres à établir qu’ils n’auraient pas négocié les termes du contrat. Ils ne démontrent pas davantage que la clause prévoyant le droit de rétractation serait une clause de style.

 

Par conséquent, ils ne peuvent pas contester le droit de rétractation qu’ils ont contractuellement conféré à l’acquéreur, fût-il professionnel de l’immobilier.

 

Cette décision marque un coup d’arrêt au courant jurisprudentiel antérieur. Rappelons, en effet, que  dans un arrêt du 16 septembre 2014, la Cour de cassation avait restreint le contrôle du juge du fond à vérifier la seule coïncidence entre l'acte conclu et l'objet social de la société, sans tenir compte du contenu de cet objet social, ou encore de l'activité réellement exercée par la société (Cass. 3e civ., 16 sept. 2004, n° 13-20.002).

 

Cette position était déjà induite par l'arrêt précité rendu par la troisième chambre de la Cour de cassation le 24 octobre 2012 (Cass. 3e civ., 24 oct. 2012, n° 11-18.774, FS-P+B+R) : « ayant constaté par motifs propres et adoptés que l'objet social de la société FT était l'acquisition, l'administration et la gestion par location ou autres, de tous immeubles et biens immobiliers meublés et aménagés et relevé que l'acte avait un rapport direct avec cet objet social, la cour d'appel, en a déduit à bon droit que la société FT n'était pas un acquéreur non professionnel, et ne pouvait bénéficier des dispositions de l'article L. 271-1 du CCH ».

 

Cet arrêt, qui avait fait l'objet d'une publicité renforcée, excluait toute référence à la nature des activités réellement exercées par la société en ne s'attachant qu'à l'objet, ainsi qu'aux liens entre cet objet social et l'acte conclu.

 

Dans l’arrêt du 5 décembre 2019, la Cour de cassation ne s’attache pas à l’activité exercée ou non par l’acquéreur. Il s’arrête à la volonté de parties de permettre à l’acquéreur, même professionnel, de bénéficier du droit de rétractation.

 

Les rédacteurs et négociateurs de transactions immobilières doivent donc prêter une attention particulière au contenu de la clause de rétractation.

 

Source : Cass. 3e civ., 5 déc. 2019, n° 18-24.152, FS-P+B+I

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