Vente d’un bien immobilier non conforme aux autorisations d’urbanisme et déclarations du vendeur : quelles responsabilités encourues ?

Vente d’un bien immobilier non conforme aux autorisations d’urbanisme et déclarations du vendeur : quelles responsabilités encourues ?

Vente d’un bien immobilier non conforme aux autorisations d’urbanisme et déclarations du vendeur : quelles responsabilités encourues ?

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Le notaire, qui se fait transmettre les pièces d’urbanisme de la construction par l’architecte et obtient de ce dernier une attestation précise et circonstanciée confirmant la conformité de la construction, n’engage pas sa responsabilité pour manquement à son devoir d’information à l’égard de l’acquéreur.

En revanche, les déclarations fallacieuses du gérant de la SCI venderesse peuvent être sanctionnées sur le fondement du dol.

Aux termes d’une promesse de vente du 20 décembre 2010, puis d’un acte authentique de vente du 8 mars 2011 rédigés et reçus par un notaire, Une SCI vendait, par l’entremise d’un agent immobilier, un chalet à M. X., auquel s’est substituée une autre SCI.

L’architecte chargé de la réalisation de travaux ayant fait l’objet d’un permis de construire du 26 août 2007 et d’un permis modificatif du 19 janvier 2010, interrogé par le notaire, remettait à l’acquéreur des plans et documents administratifs et attestait que le chalet, dans sa version existante, était conforme au dernier permis de construire obtenu le 19 janvier 2010.

Soutenant qu’il leur avait été dissimulé que l’aménagement du sous-sol du chalet en espace d’habitation avait été réalisé sans autorisation d’urbanisme, l’acquéreur assignait son vendeur, sur le fondement du dol, et le notaire, pour manquement à son devoir de conseil, en paiement de dommages-intérêts.

La Cour de cassation suit le raisonnement des juges d’appel qui n’ont pas relevé de manquements du notaire à ses obligations professionnelles. Certes, le notaire est tenu de vérifier les déclarations faites par le vendeur qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse, avec les moyens juridiques et techniques d’investigation dont il dispose. En l’espèce, il est établi que le notaire avait demandé à l’architecte de lui transmettre tous dossiers de permis de construire principal et modificatif, en ce compris toutes pièces écrites et graphiques et tous plans. L’architecte avait, par lettre du 14 février 2011, indiqué qu’une visite des locaux par le service d’urbanisme lui avait permis d’obtenir le 12 mars 2010 une attestation de non-contestation de conformité des travaux, en omettant toutefois d’en préciser les limites. Il avait, en outre, mentionné que le chalet était, dans sa version existante, conforme au dernier permis de construire. Par conséquent, il n’est pas démontré que le notaire aurait pu, au vu des documents transmis, s’apercevoir de l’irrégularité des travaux pratiqués au sous-sol du chalet. Il ne pouvait être reproché au notaire, en présence de l’attestation précise et circonstanciée remise par l’homme de l’art, d’avoir manqué à son devoir d’information au préjudice de l’acquéreur.

En revanche, la Cour de cassation censure les juges d’appel qui ont estimé que les informations fallacieuses données par le représentant légal de la SCI venderesse n’émanait pas de cette dernière, seule contractante à l’acte de vente. Or, le dol n’est un vice du consentement que s’il émane d’une partie contractante. Cette règle a néanmoins été assouplie. La Cour de cassation avait déjà ainsi indiqué que le représentant d’une partie n’est pas un tiers. C’est ce qu’elle rappelle dans le présent arrêt : « en statuant ainsi, alors qu’elle avait retenu que M. Z... avait la qualité de représentant de la SCI (…) et que les manœuvres dolosives du représentant du vendeur, qui n’est pas un tiers au contrat, engagent la responsabilité de celui-ci ».

Rappelons que, désormais, l’article 1138 du Code civil précise que « Le dol est également constitué s'il émane du représentant, gérant d'affaires, préposé ou porte-fort du contractant. Il l'est encore lorsqu'il émane d'un tiers de connivence ».

Source : Cass. 3e civ., 5 juill. 2018, n° 17-20.121


 

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