Vente d’immeuble à construire : dans le secteur protégé, la nullité de la vente pour non-respect des prescriptions d’ordre public de la loi est une nullité relative

Vente d’immeuble à construire : dans le secteur protégé, la nullité de la vente pour non-respect des prescriptions d’ordre public de la loi est une nullité relative

Vente d’immeuble à construire : dans le secteur protégé, la nullité de la vente pour non-respect des prescriptions d’ordre public de la loi est une nullité relative

Date : Publié par Tags : nullité absolue ; nullité relative ; vente en l'ét

Un arrêt rendu par la 3e chambre de la Cour de cassation le 4 octobre 2018 (n° 16-22.095) est l’occasion de revenir à la fois sur le régime de la vente en l’état futur d’achèvement, et sur la prescription applicable aux nullités pouvant être soulevées en la matière.

On rappellera succinctement que le domaine des ventes d’immeubles à construire comprend un secteur dit « protégé » qui s’applique aux vente d’immeubles à usage d’habitation ou mixte professionnel ou d’habitation, lorsque l’accédant doit procéder à des versements ou des dépôts de fonds avant l’achèvement de la construction (article L 261-10 du Code de la Construction et de l’Habitation).

Dans ce secteur, hors le recours à la vente à terme, peu usitée, le régime de la vente en l’état futur d’achèvement est impératif (article L 261-10 CCH) et implique le respect d’un certain nombre de mentions formelles dans l’acte de vente reflétant le respect des dispositions en la matière (article L 261-11 CCH).

Il était jusqu’à présent acquis que le fait de ne pas soumettre une vente du secteur protégé au régime de la vente en l’état futur achèvement ou de la vente à terme était sanctionné par une nullité absolue de la vente (Cass. civ. 3e, 5 décembre 1978, n° 77-12.640), en application du premier des deux articles précités, tandis que le non-respect des mentions obligatoires dans le contrat était sanctionné par une nullité relative, en application du second (l’article L 261-11 précisant à cet égard : « cette nullité ne peut être invoquée que par l’acquéreur et avant l’achèvement des travaux »).

Il convient également de rappeler que la prescription applicable à l’action en nullité était, avant l’unification des délais issue de la réforme du 17 juin 2008, différente selon que la nullité était absolue ou relative. La nullité absolue était alors soumise à une prescription trentenaire en application de l’article 2262 ancien du Code civil. L’action en nullité ou en rescision d’une convention était quant à elle déjà soumise à prescription quinquennale en application de l’article 1304 ancien du Code civil.

Dans l’affaire soumise à la Cour de cassation, des acquéreurs de lots immobiliers leur ayant été vendus « en l’état » soutenaient, après la déconfiture de leur vendeur, que les biens auraient dû leur être cédés sous le régime de la vente en l’état futur d’achèvement. La société venderesse devait en effet mener des travaux de réhabilitation de l’immeuble pour le compte des acquéreurs, travaux chiffrés et planifiés dès avant la cession de celui-ci. Agissant en nullité de la vente, les acquéreurs sollicitaient également la nullité du prêt qui leur avait été octroyé, du fait de son caractère accessoire à la vente immobilière.

Un problème de prescription se posait : qualifiant la nullité qu’ils alléguaient d’absolue, et bien que la réforme de la prescription ait ramené le délai de prescription de 30 ans à 5 ans, les demandeurs faisaient valoir les dispositions transitoires de la loi du 17 juin 2008 (article 2222 du Code civil) selon lesquelles le nouveau délai de prescription ne court qu’à compter de l’entrée en vigueur de la loi, de sorte que la prescription n’était pas acquise avant le 18 juin 2013, leur assignation étant antérieure à cette date.

La situation eût été différente dans l’hypothèse d’une nullité relative. Celle-ci résultait alors de l’article 1304 ancien du Code civil, prévoyant déjà une prescription de 5 ans non modifiée par la réforme de la prescription, et dont le point de départ était bien antérieur en l’espèce. Dans une telle hypothèse, l’assignation des demandeurs était tardive.

La Cour d’appel de RENNES a accueilli le moyen tiré du caractère absolu de la nullité soulevée, et de l’absence de prescription de l’action, jugeant les demandeurs recevables. Cette décision était ainsi conforme à la jurisprudence relative à nullité absolue des ventes irrégulièrement soustraites au régime de la vente en l’état futur d’achèvement évoquée ci-dessus.

Dans l’arrêt du 4 octobre 2018, la Cour de cassation en a pourtant décidé autrement, et infirmé l’arrêt de la Cour d’appel de RENNES. Rendu aux visas des articles L 261-10 CCH et de l’article 1304 ancien du Code civil, l’arrêt retient que « la nullité d’ordre public encourue pour non-respect des règles impératives régissant la vente d’immeuble à construire est relative, l’objet étant d’assurer la seule protection de l’acquéreur ». L’action des acquéreurs est donc prescrite.

Un tel revirement pouvait être attendu. La jurisprudence était ancienne et reposait manifestement sur un argument textuel limité, la différence de rédaction entre l’article L 261-10 et l’article L 261-11 CCH. Or, ces articles concourent tous deux à la protection des intérêts du seul acquéreur. La réforme du droit des contrats issue de l’ordonnance du 10 février 2016, et le nouvel article 1179 du Code civil clarifiant la distinction entre les deux nullités, aura sans doute précipité cette nouvelle solution.

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