VEFA : Notice descriptive ou règlement de copropriété : lequel des deux l’emporte pour déterminer la nature privative ou commune d’un lot ?

VEFA : Notice descriptive ou règlement de copropriété : lequel des deux l’emporte pour déterminer la nature privative ou commune d’un lot ?

VEFA : Notice descriptive ou règlement de copropriété : lequel des deux l’emporte pour déterminer la nature privative ou commune d’un lot ?

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En résumé : La notice descriptive, qui indique les caractéristiques techniques tant de l'immeuble lui-même que des travaux d'équipement intérieur ou extérieur indispensables à son implantation et à son utilisation, a pour rôle de déterminer les spécificités principales de la construction, la nature et la qualité des matériaux, sans pour autant définir davantage les droits de l'acquéreur ni primer sur les dispositions claires du règlement et de l'état descriptif de division établissant le titre conventionnel de copropriété auquel les acquéreurs ont adhéré. En cas de contradiction entre la notice descriptive et le règlement de copropriété concernant la répartition entre les parties privatives ou les parties communes de l’ensemble immobilier, c’est le règlement de copropriété qui prime.

 

Source : Cass. 3e civ., 9 mai 2019, n° 18-16.717

 

En l’espèce : Une SCI a fait édifier une résidence de tourisme, soumise au régime de la copropriété suivant un état descriptif de division et règlement de copropriété et a vendu les lots en l'état futur d'achèvement à l'exception des n° 137 à 140 et 226, composés de locaux affectés à la fourniture de prestations collectives, dont elle a conservé la propriété. Elle a ensuite cédé ses lots à une autre société laquelle a vendu les lots n° 137 et 226 à une SCI qui les a donnés à bail à un locataire commercial.

 

Se fondant sur la notice descriptive annexée aux actes de vente en l'état futur d'achèvement, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier et le gestionnaire de la résidence ont agi en requalification des parties privatives des lots 137 à 140 et 226 en parties communes et en indemnisation de leurs préjudices.

Les juges du fond rejetèrent leurs demandes en requalification et en indemnisation.

 

A l’appui de leur pourvoi en cassation, le syndicat et le gestionnaire soutenaient notamment qu'en matière d'immeuble à construire et, en cas de contradiction entre la notice descriptive et le règlement de copropriété, les mentions figurant dans la première prévalent sur celles du règlement en tant qu'elles constituent un référentiel contractuel opposable au vendeur d'immeuble.

La Cour de cassation, dans son arrêt du 9 mai 2019, rejette le pourvoi. Elle souligne en effet que la notice descriptive, qui indique les caractéristiques techniques tant de l'immeuble lui-même que des travaux d'équipement intérieur ou extérieur indispensables à son implantation et à son utilisation, a pour rôle de déterminer les spécificités principales de la construction, la nature et la qualité des matériaux, sans pour autant définir davantage les droits de l'acquéreur ni primer sur les dispositions claires du règlement et de l'état descriptif de division établissant le titre conventionnel de copropriété auquel les acquéreurs ont adhéré. Ainsi, ces dispositions confèrent aux lots litigieux des tantièmes des parties communes générales, leur consistance précise, leur destination et leur caractère privatif exprès exclusif de toute partie commune. Par conséquent, la demande de requalification des parties privatives des lots litigieux en parties communes devait être rejetée.

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