VEFA : Clause de prorogation de délais de livraison et clause abusive

VEFA : Clause de prorogation de délais de livraison et clause abusive

VEFA : Clause de prorogation de délais de livraison et clause abusive

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En résumé : la clause d'un contrat de vente en l'état futur d'achèvement conclu entre un professionnel et un non-professionnel ou consommateur qui stipule qu'en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l'acquéreur par une lettre du maître d'oeuvre, la livraison du bien vendu sera retardée d'un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l'organisation générale du chantier n'a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, partant, n'est pas abusive.

 

Source : Cass. 3e civ., 23 mai 2019, n° 18-14.212

 

En l’espèce : Une SCCV a vendu en l'état futur d'achèvement à des particuliers un appartement et deux boxes. La livraison, prévue au plus tard au cours du deuxième trimestre 2009, est intervenue le 26 janvier 2010. Les acquéreurs ont, après expertise, assigné la SCCV en indemnisation des préjudices résultant du retard de livraison.

 

Les juges du fond avaient déclaré abusive et, en conséquence, nulle et de nul effet la clause figurant à l'acte de vente du 28 décembre 2006, sous le titre « causes légitimes de suspension du délai de livraison », aux motifs qu'il y était stipulé qu'en cas de survenance des événements relatés, « ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien vendu d'un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l'organisation générale du chantier ». Ils avaient, en conséquence, condamné la SCCV à payer aux acquéreurs la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait du retard de livraison. Selon la cour d’appel, en effet, la clause ayant pour objet de doubler la durée des jours de retard non indemnisés par le vendeur s'analyse en une clause réduisant de façon importante l'indemnisation due aux acquéreurs, contredisant la portée d'une obligation essentielle du vendeur d'immeuble en l'état futur d'achèvement de livrer le bien acheté à la date convenue, et, en cas de retard non justifié contractuellement, de devoir l'indemniser, permettant ainsi au vendeur de limiter les conséquences d'un retard de livraison et de réduire très sensiblement l'indemnisation accordée à l'acquéreur. Une telle clause créerait ainsi, au détriment de ce dernier, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat de vente et constituerait donc une clause abusive en ce qu'elle permet un doublement de la durée des jours de retard non indemnisés. A ce titre, elle devrait être réputée non écrite.

 

La Cour de cassation censure cette analyse dans son arrêt du 23 mai 2019.

 

Elle précise néanmoins que la validité de la clause tient à la précision d’un certain nombre d’éléments : le vendeur devra en effet justifier une cause légitime de retard ; cette justification, faite par une lettre du maître d’œuvre, devra être remise à l’acquéreur ;  la justification par le vendeur à l’acquéreur d’une lettre du maître d’œuvre expliquant la cause légitime de suspension du délai de livraison ; la prorogation du délai sera égale au double du délai effectivement enregistré en raison de la répercussion de la cause de suspension sur l'organisation générale du chantier.

 

Pour ne pas être considérée comme abusive, la clause doit donc être suffisamment précise dans ses conditions de mise en œuvre !

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