Précisions sur la nullité du mandat de syndic pour défaut d’ouverture d’un compte bancaire séparé

Précisions sur la nullité du mandat de syndic pour défaut d’ouverture d’un compte bancaire séparé

Précisions sur la nullité du mandat de syndic pour défaut d’ouverture d’un compte bancaire séparé

Date :

La demande d'annulation d’une assemblée générale en raison de la nullité de plein droit du mandat du syndic pour défaut d’ouverture à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat implique qu’il soit statué contradictoirement à l’égard du syndic sur le manquement qui lui est reproché.

La décision, par laquelle l’assemblée générale dispense le syndic de l’obligation d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat, fixe la durée pour laquelle cette dispense est donnée.

Des propriétaires de lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété avaient assigné le syndicat des copropriétaires de cet immeuble en annulation d’une assemblée générale qui s’était tenue le 2 février 2012 et subsidiairement en annulation de la résolution dispensant le syndic d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat.

Rappelons qu’en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, obligation est faite au syndic d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat sur lequel il doit verser sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom et pour le compte du syndicat. Dans sa rédaction antérieure à la loi ALUR et applicable à la présente espèce, l’article 18 prévoyait également que l'assemblée générale pouvait en dispenser le syndic professionnel. La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation.

En l’espèce, la demande formulée était rejetée pour deux motifs.

Tout d’abord, sur le plan procédural, les juges du fond estimaient que la contestation de la validité du mandat du syndic en raison du défaut d’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat suppose nécessairement que ce dernier soit dans la cause.

A l’appui de leur pourvoi, les copropriétaires arguaient qu’aucun fondement légal n’impose une mise en cause personnelle du syndic, leur action étant donc valablement dirigée contre le syndicat des copropriétaires.

La Cour de cassation rejette le pourvoi et précise que « la demande en annulation d’une assemblée générale en raison de la nullité de plein droit du mandat du syndic pour défaut d’ouverture à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat implique qu’il soit statué contradictoirement à l’égard du syndic sur le manquement qui lui est reproché ». Par conséquent, ayant relevé que le syndic n’avait pas été attrait à l’instance, la cour d’appel, qui s’est implicitement mais nécessairement fondée sur l’article 14 du Code de procédure civile, a exactement retenu que la demande en annulation de l’assemblée générale du 2 février 2012 devait être rejetée.

Cette précision procédurale est nouvelle. En effet, jusqu’alors la jurisprudence ne s’était pas prononcée sur la recevabilité de l’action uniquement dirigée contre le syndicat des copropriétaires.

Les avocats conseillant les copropriétaires, désireux de faire constater la nullité du mandat du syndic sur ce fondement, doivent ainsi être très vigilants sur la mise en œuvre de leur action, tant les répercussions de cette décision sont importantes en pratique.

L’assignation tendant à faire constater cette nullité doit donc impérativement être dirigée non seulement contre le syndicat des copropriétaires, mais également contre le syndic, sur le fondement du respect des droits de la défense (CPC, art. 14).

Les praticiens procédaient très souvent de la sorte. Ce qui était œuvre de précaution jusqu’à présent devient donc une pratique indispensable à la recevabilité de l’action.

Cette solution renvoie à l’arrêt de la Cour de cassation du 5 juillet 2018, également destiné à une large publicité[1]. La Cour de cassation était saisie de la validité d’une requête en désignation d’un administrateur provisoire au motif d’une carence de syndic, cette carence étant fondée, selon l’auteur de la requête, sur la nullité du mandat de syndic pour absence d’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat.

La Cour a jugé que, lorsque la désignation d'un administrateur provisoire est sollicitée sur le fondement de l'article 47 du décret du 17 mars 1967, motif pris de la nullité de plein droit du mandat du syndic, faute d'ouverture d'un compte bancaire séparé au nom du syndicat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation, cette nullité doit avoir été constatée préalablement à l'issue d'une procédure contradictoire. Dès lors qu’aucune procédure contradictoire n'avait pas été mise en œuvre, la requête en désignation d'un administrateur provisoire devait être rejetée.

Ainsi, le constat de la nullité du mandat de syndic sur ce motif doit être effectué procéduralement, par le biais d’une instance contradictoire mettant en cause le syndic.

Rappelons par ailleurs que la demande d'annulation du mandat de syndic fondée sur l'absence d'ouverture d'un compte bancaire ou postal séparé ne s'analyse pas en une action en contestation de l'assemblée générale ayant désigné le syndic[2]. Cette demande est donc soumise à un délai de prescription de cinq ans à compter de la date à laquelle la nullité est encourue, soit à l’expiration du délai de trois mois de la désignation du syndic[3].

Ensuite, la Cour de cassation était appelée à se prononcer sur la validité de la délibération dispensant le syndic d’ouvrir un compte bancaire séparé.

Pour rejeter la demande en annulation de la résolution n° 8 de l’assemblée générale du 2 février 2012, les premiers juges constataient que, par cette résolution, l’assemblée générale des copropriétaires avait dispensé le syndic d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé et retenaient, par conséquent, que cette dispense était conforme à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, qui n’exige pas que soit précisée la durée de cette dispense.

La Cour de cassation censure cette analyse sur le fondement de l’article 29-1, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967. Elle juge ainsi que la décision, prise en application du septième alinéa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, par laquelle l’assemblée générale dispense le syndic de l’obligation d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat, fixe la durée pour laquelle la dispense est donnée.

Il est exact que l’article 29-1 précité prévoit que la dispense accordée au syndic doit être limitée dans le temps : la durée pour laquelle cette dispense est donnée doit ainsi être précisée au sein de la même délibération.

Cependant, cette règle n’étant assortie d’aucune sanction, les juges du fond avaient, jusqu’à présent, refusé de prononcer la nullité de la délibération sur ce fondement[4].

La Cour de cassation précise ainsi, pour la première fois, que le défaut de mention de la durée de la dispense d’ouverture d’un compte bancaire séparé est sanctionné par la nullité de la résolution litigieuse.

Source : Cass. 3e civ., 25 oct. 2018, n° 17-20.131

 


[1] Cass. 3e civ., 5 juill. 2018, n° 17-21034

[2] Cass. 3e civ., 19 nov. 2014, n° 13-21399

[3] CA Paris, 11 mai 2016, n° 14/06217

[4] CA Paris, 9 avr. 2009, AJDI 2009, 551

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