Nullité d'une vente en l'absence d'avantage fiscal

Nullité d'une vente en l'absence d'avantage fiscal

Nullité d'une vente en l'absence d'avantage fiscal

Date :

Par un arrêt du 18 avril 2019, la Cour de cassation confirme la nullité d’une vente immobilière pour absence de cause, après avoir constaté que la réalisation d'un investissement locatif et l'avantage fiscal étaient entrés dans le champ contractuel, que la médiocrité de la rentabilité locative préexistait à la vente et que la surévaluation du bien effaçait tout avantage fiscal.

 

Les faits :

Courant 2004-2005, la SCCV Domaine Le parc de Melusine réalise une résidence destinée à l'investissement locatif , commune de Saint Philibert de Bouaine (Vendée). La commercialisation du programme immobilier est confiée à la SAS Stellium Immobilier. Après avoir été démarché par le commercialisateur, un particulier avait acquis auprès de la SCCV un appartement en état futur d’achèvement. Le lot fut livré. Le particulier confiait alors la gestion locative de son bien à la SAS Omnium Gestion. Le 20 janvier 2009, était conclu un contrat de location de trois ans avec effet au 29 janvier 2009. Le 31 juillet 2009, le locataire mettait fin au contrat de location.

 

En 2010, après avoir commercialisé l’ensemble du programme immobilier, la SCCV fut liquidée.

 

L’acquéreur, mécontent de son acquisition, assignait alors les associés de la SCCV, la société en charge de la commercialisation du programme ainsi que la banque pour obtenir la nullité de la vente, du prêt et du contrat d’assurance et obtenir son indemnisation.

 

L’arrêt de la Cour d’appel de Poitiers du 19 septembre 2017 (n° 16/01731) :

Au soutien de sa demande de nullité, l’acquéreur soutenait que son consentement avait été vicié dans la mesure où il avait été trompé sur la valeur du bien acquis, son potentiel locatif, l'intérêt fiscal de l'opération, le montant de l'effort financier, les capacités du bien de générer les résultats patrimoniaux et financiers promis.

 

La Cour d’appel de Poitiers, dans son arrêt du 19 septembre 2017, infirme le jugement de première instance qui avait prononcé la nullité de la vente pour cause de dol. Pour cela, la Cour analyse les documents remis avant la vente : la plaquette de commercialisation du programme et l’étude personnalisée adressée à l’acquéreur. Après avoir étudié les termes de ces deux documents, la Cour d’appel refuse de les qualifier de « documents contractuels » : elle précise en effet que le caractère intrinsèquement publicitaire des documents remis ne permet pas de considérer qu'il s'agit de documents contractuels dont les omissions ou partialités peuvent être qualifiées de mensonges ayant pour intention de tromper. Le dol est donc écarté.

 

La Cour se prononce ensuite sur le grief de l’absence de cause du contrat, en rappelant que la cause du contrat de vente consiste dans le mobile déterminant, c'est-à-dire celui en l'absence duquel l'acquéreur ne se serait pas engagé.

 

L’étude des deux documents remis à l’acquéreur démontrent l'insistance sur le gain fiscal, le calcul du gain fiscal immédiat, au bout de cinq ans, au bout de quinze ans, la simulation réalisée sur la base d'une revente de l'investissement. La description du bien immobilier construit est secondaire. Seule importe sa rentabilité locative. Sont donc valorisées les dimensions d' investissement et d'avantage fiscal.

 

Le mobile fiscal de l’acquisition ressort d'autres documents, documents qui ont valeur contractuelle, ont été établis directement par le vendeur ou étaient connus du vendeur.

 

Ainsi, les objectifs relatifs à l'investissement locatif et l'avantage fiscal étaient effectivement rentrés dans le champ contractuel.

 

L’acquéreur démontre en l’espèce que l'investissement promis a fait défaut dans la mesure où la rentabilité locative s'est révélée particulièrement médiocre. Bien plus, le bien acquis a manifestement été surévalué.

 

La Cour d’appel en conclut que la cause déterminante de la vente faisait défaut et prononce donc sa nullité.

 

L’arrêt de la Cour de cassation du 16 avril 2019 :

Dans son arrêt du 18 avril 2019, la Cour de cassation confirme la nullité de la vente pour absence de cause, dès lors que la réalisation de l’investissement locatif et l'avantage fiscal étaient entrés dans le champ contractuel, que la médiocrité de la rentabilité locative préexistait à la vente et que la surévaluation du bien effaçait tout avantage fiscal.

 

Source :

Cass. 3e civ., 18 avril 2019, n° 18-10.693

 

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