Immobilier locatif : la responsabilité du vendeur et du commercialisateur peut être engagée pour l’insuffisance d’information de l’acquéreur

Immobilier locatif : la responsabilité du vendeur et du commercialisateur peut être engagée pour l’insuffisance d’information de l’acquéreur

Immobilier locatif : la responsabilité du vendeur et du commercialisateur peut être engagée pour l’insuffisance d’information de l’acquéreur

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Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 6 septembre 2018, la Cour était saisie d’un différend opposant les acquéreurs au vendeur et au commercialisateur d’un programme immobilier. A la suite d'un redressement fiscal résultant d'une absence de location du bien pendant plus d'une année, les acquéreurs les avaient assigné en nullité de la vente sur le fondement du dol et en indemnisation de leurs préjudices. Les premiers juges avaient annulé la vente et fait droit à la demande indemnitaire des acquéreurs.

 

La Cour de cassation confirme cette solution : si le contrat conclu de vente « se référait au dispositif Robien et rappelait à l'acquéreur la nécessité de s'engager à louer le logement d'une manière effective et continue pendant une durée de neuf ans, il ne contenait aucune précision sur la nécessité de louer le bien dans le délai de douze mois ni sur les conséquences d'une vacance locative de plus de douze mois ».

 

Le commercialisateur engageait sa responsabilité sur un manquement au devoir de mise en garde puisqu’il ne justifiait pas « avoir présenté aux acquéreurs la moindre information sur le dispositif de défiscalisation en cause, particulièrement sur l'impératif de location pendant la durée du dispositif et sur les conséquences pouvant résulter d'une vacance locative supérieure à douze mois ».

 

Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 26 septembre 2018, invoquant des difficultés dues aux aléas de locations tardives, de locataires non solvables ou d'absence de location les faisant douter de la pertinence de leurs placements, les acquéreurs avaient assigné le vendeur et le commercialisateur en annulation des ventes pour dol et, subsidiairement, en indemnisation pour manquement au devoir de conseil.

 

En l’occurrence, le vendeur reprochait aux premiers juges de l’avoir condamné à indemniser les acquéreurs au titre d’un manquement à son obligation d'information et de conseil, alors que, en sa qualité de promoteur, il n’était pas redevable d’information sur le dispositif de défiscalisation qui a été proposé aux acquéreurs, par le commercialisateur uniquement.

 

Il reprochait ainsi à la Cour d’appel de l’avoir condamné en retenant qu’il aurait proposé aux acquéreurs une opération d'investissement spécifique de défiscalisation alors que les acquéreurs avaient reçus d’un conseiller mandaté par le commercialisateur une brochure éditée par ce dernier présentant aux souscripteurs éventuels l'opération immobilière dans laquelle figurait le gain fiscal apporté par le dispositif Robien. C’est d’ailleurs au commercialisateur que les acquéreurs avaient donné, avant même la signature des contrats de réservation, un mandat de gestion et d'administration du bien à livrer dans le cadre du dispositif Robien en cochant d'une croix la case prévue à cet effet dans le mandat dactylographié. Au surplus, les contrats de réservation souscrits et les actes authentiques ne se référaient pas à la loi Robien.

 

La Cour de cassation rejette le pourvoi et confirme la condamnation du vendeur à indemniser les acquéreurs dans la mesure où la brochure qui leur avait été remise par le commercialisateur mentionnait le vendeur comme promoteur de l'opération immobilière, fait suffisant à mettre à sa charge un devoir d'information sur les risques de l'opération d'investissement proposée.

 

Enfin, dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 10 octobre 2018, un acquéreur recherchait la responsabilité exclusive du commercialisateur compte tenu des difficultés rencontrées pour la mise en location du bien acquis.

Les premiers juges rejetaient la demande estimant qu'en résiliant les mandats de gestion pour remettre en vente le bien acquis, l’acquéreur s'est placé lui-même dans l'incapacité d'acquitter les échéances du prêt immobilier et des autres frais relatifs à l'immeuble, sinon au moyen des revenus locatifs, du moins des indemnités de garantie locative ou d'assurance de vacance locative s'y substituant pendant un an, et de l'avantage fiscal censé accroître ses facultés contributives personnelles pendant neuf ans, ce qui a abouti à la vente forcée du bien sur les poursuites de saisie immobilière exercées par la banque prêteuse.

 

La faute de l’acquéreur étant la cause exclusive de son préjudice, l'absence de mise en garde sur les risques spécifiques de l'opération en cas de défaut de location prolongée ne se trouvait pas à l'origine du dommage allégué.

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