Bail d’habitation et sous-location prohibée : les sous-loyers appartiennent par accession au bailleur !

Bail d’habitation et sous-location prohibée : les sous-loyers appartiennent par accession au bailleur !

Bail d’habitation et sous-location prohibée : les sous-loyers appartiennent par accession au bailleur !

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La sous-location d'appartement sur des plateformes dédiées, telles que Airbnb, est devenue pratique courante notamment dans les villes à fort attrait touristique. Pour autant, elle est bien souvent faite en violation de la réglementation encadrant la sous-location.

 

Rappelons en effet qu’en application de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire d’un logement soumis au régime de ladite loi ne peut, sans l’accord de son bailleur, sous-louer son logement. Cette règle est très souvent rappelée dans les contrats de location. Malgré cela, très peu de locataires requièrent l’autorisation de leur bailleur pour recourir à de la sous-location parce qu’il s’agit bien souvent d’un moyen d’obtenir des revenus complémentaires qui n’ont pas pour finalité d’être reversés et/ou partagés avec ce dernier.

 

Les bailleurs, lorsqu’ils constatent que leur bien est ainsi proposé à la location par leur locataire, doivent ainsi avoir le réflexe de faire constater l’annonce publiée via le site internet de la plateforme par huissier de justice. Ils peuvent également faire désigner judiciairement un huissier pour faire constater que l’appartement est occupé par d’autres personnes que le locataire en titre, avant de faire assigner leur locataire en résiliation judiciaire de bail.

 

La sanction principale d’une sous-location prohibée réside donc en la résiliation du bail.

 

Le bailleur peut-il pour autant prétendre à obtenir la réparation d’un préjudice lié à cette sous-location ? Cela pourrait s’entendre, bien que le lien de causalité pourrait être difficile à démontrer, s’il était justifié d’une usure anormale du bien en relation avec une clientèle de passage peu regardante sur l’entretien des lieux. Mais qu’en est-il d’un préjudice financier, dès lors que les loyers courants sont réglés par le locataire en titre ? Le bailleur peut-il prétendre à se faire reverser le montant des sommes ainsi perçues par son propre locataire ?

 

La voie avait été ouverte par le Tribunal d’instance du 5e arrondissement de Paris dans un arrêt du 6 avril 2016[1]. Un locataire avait ainsi été condamné à payer à son bailleur la somme de 5.000 euros de dommages intérêts en réparation de son préjudice moral. Le Tribunal a estimé qu'il s'agissait d'une "violation manifeste du contrat de bail". Néanmoins la démonstration du préjudice subi par le bailleur était contestable. Le tribunal se contentait d’ailleurs d'affirmer que celui-ci avait subi un préjudice moral, sans préciser en quoi il consistait… Le Tribunal avait par ailleurs rejeté la demande de dommages intérêts au titre d'un préjudice financier tiré des revenus perçus par le locataire en titre, ce préjudice n'étant, selon le tribunal, pas démontré, tout en indiquant que "le locataire a profité du bien mis à sa disposition non pas pour l'habiter mais également afin de gagner de l'argent".

 

Les locataires ont interjeté appel et la Cour d’appel de Paris s’est prononcée dans un arrêt retentissant du 5 juin 2018[2]. Le bailleur critiquait également le jugement en ce qu’il avait rejeté sa demande financière principale. Devant la Cour, pour justifier d’un préjudice financier, il invoquait la théorie de l’accession instaurée par l’article 546 du Code civil qui dispose : « La propriété d'une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu'elle produit, et sur ce qui s'y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement. Ce droit s'appelle "droit d'accession" ». L’article 547 du même code précise que « Les fruits civils (…) appartiennent au propriétaire par droit d'accession ».

 

Sur ce fondement, la Cour d’appel de Paris jugeait que « les loyers perçus par les appelants au titre de la sous-location sont des fruits civils de la propriété et appartiennent de facto au propriétaire. (…) Le détournement fautif au détriment du propriétaire des fruits civils produits par la sous-location de la propriété immobilière cause nécessairement un préjudice financier à celui-ci ». Par conséquent, elle condamnait les anciens locataires à rembourser au propriétaire l’intégralité des sommes perçues au titre de la sous-location irrégulière, soit la somme de 27.295 euros.

 

La Cour de cassation vient de confirmer cette décision dans un arrêt du 12 septembre 2019 : « sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire ».

 

Ainsi, les locataires qui sous-louent de manière irrégulière leur habitation s’exposent à devoir rembourser au bailleur toutes les sommes perçues au titre de la sous-location.

 

Cet arrêt de la Cour de cassation peut paraître très sévère. En effet, comme le soulignait l’avocat des locataires, le bailleur n’a pas subi de préjudice financier puisque tous les loyers contractuellement dus lui ont été réglés. Or, les « fruits » au sens des articles susvisés, seraient les loyers. « Ayant déjà obtenu les loyers, le propriétaire cherche à percevoir une deuxième fois les fruits, ce qui constitue un enrichissement sans cause ».

 

Ainsi, les fruits produits par le bien immobilier doivent-ils s’entendre exclusivement de ceux contractuellement prévus (les loyers) ou alors peuvent-ils s’étendre à tous les revenus produits par le bien peu importe qu’ils aient ou non été prévus contractuellement ? La Cour de cassation confirme le raisonnement de la Cour d’appel qui avait adopté une acception large de la notion de « fruits », estimant que le droit qu’a le propriétaire de percevoir les fruits de la chose est la conséquence même de son droit de propriété et qu’à ce titre il peut prétendre à l’intégralité des fruits produits (« la perception des loyers de la sous-location (par le bailleur) a pour cause son droit de propriété » estime la Cour d’appel).

 

Pour autant, n’est-il pas concevable que le bailleur ne puise percevoir que le surplus des fruits produits par son bien, à savoir ceux excédant les loyers contractuellement dus ?

 

Une telle approche ferait écho au régime de la sous-location tel qu’encadré par l’article L. 145-31 du Code de commerce prévoyant que lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au loyer principal, le bailleur peut prétendre à un réajustement de ce dernier (souvent, il s’agira de porter le montant du loyer principal à celui de la sous-location). Certes, ce régime est légalement prévu pour les baux commerciaux, alors que la législation applicable au bail d’habitation est muette sur ce point. C’est d’ailleurs ce que relève la Cour d’appel : « le régime des loyers provenant de la sous-location prohibée n’est pas réglé par le statut des baux d’habitation contrairement à celui des baux commerciaux ; qu’en revanche, les dispositions du Code civil susvisées sur le statut des biens, qui le prévoient, doivent recevoir application ».

 

Ce n’est pas le sens de l’arrêt de la Cour de cassation du 12 septembre 2019.

 

Il est possible que les locataires fassent désormais appel à l’article 548 du Code civil pour tenter de compenser les sommes perçues au titre de la sous-location avec tous les frais par eux engagés (électricité, Internet, conciergerie, etc.).

 

Affaire à suivre !

[1] TI Paris 5, 6 avril 2016, n° 11-15-294

[2] CA Paris, Pôle 4, chambre 4, 5 juin 2018, n° 16/10684

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